NPL e aste immobiliari – Come investire
I crediti deteriorati (prestiti non performanti), non performing loans o NPL sono crediti generati dalla sottoscrizione di contratti (come mutui o finanziamenti) che i sottoscrittori debitori non riescono più a rimborsare normalmente.
Gli NPL sono una realtà comune nei bilanci delle banche, situazione che verrà ulteriormente aggravata a causa delle ripercussioni economiche indotte dalla pandemia del coronavirus.
La crisi economica infatti mette in pericolo molti posti di lavoro e ciò rende più difficile per le famiglie fare fronte ai propri obblighi.
Quando un debitore non si dimostra più in grado di fare fronte ai propri impegni, l’ente erogatore può chiedere al Tribunale un atto per espropriare il bene messo a garanzia del prestito, al fine di venderlo all’asta per rientrare in possesso almeno di una parte del proprio prestito. Si tratta comunque di una procedura che le banche non sono ansiose di attuare: la vendita all’asta può richiedere anni per concretizzarsi, e comporta l’anticipo del 25% delle spese.
Purtroppo anche l’esito della vendita all’asta è incerto: si stima che, su circa 250.000 procedure l’anno, soltanto il 28% venga aggiudicato. Ogni volta che una seduta d’asta va deserta, l’immobile si deprezza del 25% del valore originario, rendendo ancora più esigue le possibilità del creditore di soddisfare le proprie pretese.
Inoltre, se il debito non viene soddisfatto per intero, il creditore può continuare a rivalersi su altre fonti di reddito e sul conto corrente del debitore. Inoltre può ricorrere al pignoramento verso terzi, una delle diverse forme di pignoramento previste dall’articolo 543 del Codice di procedura civile. Ciò impedisce al debitore di accedere a nuovi finanziamenti e di aprire nuove carte di credito, in generale di lasciarsi alle spalle il passato e di ricominciare una nuova vita.
Acquisto dei crediti deteriorati: perché è un investimento vantaggioso
I Non Performing Loans (NPL, in italiano “crediti deteriorati) rappresentano situazioni di difficoltà economica o finanziaria delle persone o delle imprese cui sono stati erogati i prestiti o valutazioni errate o incomplete da parte della banche che hanno tutto l’interesse ad alienare per non annacquare i propri bilanci.
Per questa ragione gli istituti bancari decidono di cedere il credito a terzi, a un valore inferiore a quello nominale, i quali acquistano anche i diritti su di essi e i relativi rischi. In questo modo la banca ottiene un importo sicuro e in tempi brevi anziché cimentarsi in procedure incerte sia nell’esito economico che nei tempi.
Anche se si tratta di crediti di difficile esigibilità, i crediti NPL hanno comunque un proprio valore interessante, in ragione dell’immobile sottostante a garanzia del credito.
Acquistando il credito NPL ci si sostituisce al creditore originario e si entra in possesso dell’immobile associato al credito attraverso la vendita in asta o tramite assegnazione, che si può rivendere conseguendo eventualmente un profitto dato tra il prezzo di acquisto e il ricavato.
L’acquisto dei crediti NPL può rivelarsi quindi un investimento vantaggioso, a patto di saper compiere le giuste valutazioni. A questo scopo conviene affidarsi all’esperienza di consulenti immobiliari capaci di guidare gli investitori verso le scelte più convenienti.
I professionisti analizzano le procedure attraverso una due diligence accurata sul credito e sull’asset immobiliare sottostante, al fine di trovare la marginalità ottenibile dall’investimento.
I consulenti si occupano applicare le diverse exit strategy al fine di aumentare la capacità di recupero del credito stesso. I cedenti in questo modo possono rientrare più velocemente dei crediti NPL.
L’istanza di assegnazione può essere richiesta da qualsiasi creditore, anche da quello senza titolo, purché abbia visto riconosciuto il proprio credito come da procedimento previsto dall’art. 499, 6° co., cpc..
Se non dovessero avvenire offerte in sede di asta, la legge dà la possibilità di chiedere al giudice l’assegnazione dell’immobile. In tale caso si svolge praticamente un’attività immobiliare classica, con conseguente ristrutturazione e vendita sul mercato immobiliare.